Le 11 juin 2025 marquera une étape clé pour l’habitat inclusif sous forme de colocation : de nouvelles obligations en matière de sécurité incendie entrent en vigueur à partir du 1er janvier 2027. Annoncées comme un compromis entre sécurité et maintien du statut de logement d’habitation, ces mesures ont été largement attendues par les acteurs du secteur. Et pour cause, l’enjeu était de taille : garantir une protection incendie efficace, sans créer de nouvelles contraintes disproportionnées pour les acteurs de l’habitat inclusif.
Retour sur l’origine de la réforme
Cette réglementation découle de l’article 37 de la loi n° 2024-317 du 8 avril 2024, qui visait à mettre fin à l’ambiguïté réglementaire autour de l’habitat inclusif. Jusqu’ici, certains projets étaient assimilés à des ERP de type J, imposant des normes strictes inadaptées. Désormais, l’habitat inclusif relève sans contestation possible des règles applicables aux bâtiments d’habitation.
Toutefois, l’arrêté du 11 juin 2025 prévoit aujourd’hui des mesures complémentaires de sécurité, qui ont fait l’objet de plusieurs consultations auprès des acteurs de l’habitat inclusif et de l’Observatoire National de l’Habitat Inclusif, dont Familles Solidaires.
4 POINTS A RETENIR
- Seules les colocations sont concernées par ces mesures complémentaires
- Les nouvelles mesures s’appliquent aux colocations selon une gradation en fonction du nombre d’habitants
| Nombre d’habitants | Exigences principales |
|---|---|
| 3 à 6 personnes | Détecteurs de fumée interconnectés présents dans chaque chambre, pièce commune et circulations*, Baie de secours, Implantation limitée au 6ᵉ étage Révision annuelle des dispositifs |
| 7 à 15 personnes | En plus des mesures précédentes : système de fermeture automatique des portes des chambres*, parois coupe-feu (EI 30), portes pare-flammes (E 30) |
| Plus de 15 personnes | En plus des mesures précédentes : recoupement en volumes de 15 personnes max avec cloisonnement coupe-feu, portes coupe-feu entre volumes, accès distinct pour l’évacuation |
*Seules les dispositifs inscrits en vert sont obligatoires pour les colocations ouvertes avant le 01/01/2027
3. Des mesures allégées pour les habitats inclusifs ouverts avant le 1er janvier 2027
Les habitats inclusifs qui accueillent leur premier habitant avant le 1er janvier 2027 sont soumis à une application allégée : seule l’installation de détecteurs de fumée interconnectés (pour toutes les colocations) et de systèmes de fermeture des portes sur les chambres (si plus de 6 personnes dans la colocation) sera obligatoire, et ce à partir du 1er janvier 2027.
Pour les habitats inclusifs qui accueillent leur premier habitant après le 1er janvier 2027, l’ensemble des mesures précitées devront être appliquées, dès l’ouverture.
4. La nécessité de déterminer l’acteur responsable l’installation, du remplacement et de l’entretien des dispositifs
Le décret publié avec cet arrêté précise également qu’il convient de déterminer, dès maintenant, la responsabilité de l’installation, de l’entretien et du remplacement de ces dispositifs. Bien que cette responsabilité incombe au propriétaire, il est possible de déléguer cette responsabilité à l’intermédiaire locatif (IML) ou au Porteur de Projet Partagée (3P) par voie de conventionnement.
LES ACTIONS A LANCER DES AUJOURD’HUI POUR ETRE PRET EN 2027
- Identifier clairement le responsable légal (propriétaire ou délégation IML/3P) et réviser ou élaborer une convention avec le propriétaire pour clarifier les responsabilités (avec calendrier prévisionnel de vérification par exemple). Définissez clairement les règles : qui vérifie chaque année les équipements de sécurité, qui agit en cas de dysfonctionnement, qui finance l’achat, le remplacement ou l’entretien des dispositifs ?
- Déterminer la meilleure solution technique en fonction de son public et dans l’idéal, être accompagné par des experts de l’incendie en habitation. Les ferme-portes classiques ne sont pas toujours adaptés aux personnes à mobilité réduite. Heureusement, les avancées technologiques récentes offrent des solutions spécifiques : plusieurs fabricants proposent désormais des dispositifs conçus pour répondre aux exigences d’accessibilité dans les bâtiments accueillant un public fragile. Ces ferme-portes nouvelle génération intègrent une fonction dite « libre-mouvement », qui permet d’ouvrir et de franchir les portes coupe-feu sans effort, tout en conservant leur capacité à se refermer automatiquement en cas d’alerte. Ils sont compatibles avec la construction accessible PMR, en intérieur comme en extérieur. De la même manière, les systèmes d’alarme incendie installés dans les immeubles d’habitation peuvent eux aussi bénéficier de ces évolutions : certains fabricants commercialisent aujourd’hui des systèmes de détection autonomes déclencheurs (SDAD), capables par exemple de fermer automatiquement les portes coupe-feu, permettant ainsi d’isoler rapidement une zone à haut risque et de sécuriser le reste du logement. Il s’agira également de vérifier la compatibilité avec les aides techniques (système de motorisation, domotique, etc.).
- Solliciter des devis et intégrer les coûts dans son budget prévisionnel ou ses dépenses. Vous pouvez inclure l’arrêté du 11 juin 2025 à votre demande de chiffrage. Attention, la pose des dispositifs n’est pas toujours intégrée aux devis.
- Adapter les projets de construction en phase de conception dès l’avant-projet sommaire (APS) : revoir les plans pour intégrer les exigences réglementaires et éviter les dispositifs incompatibles (ex. : abandonner les portes coulissantes). Prévoir des prescriptions techniques dans le CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières).
Pour aller plus loin :
Au-delà des obligations réglementaires, la sécurité incendie en habitat inclusif peut être significativement renforcée par des bonnes pratiques quotidiennes.
- Former les professionnels et notamment l’animateur coordinateur à la prévention incendie (pour les projets conventionnés AVP, se rapprocher de son conseil départemental pour envisager une prise en charge via l’AVP)
- Établir des consignes simples et visuelles pour les habitants, adaptées aux capacités cognitives : pictogrammes, mémos sur les portes, rappels oraux.
- Réfléchir aux équipements les plus adaptés (par exemple, utiliser des plaques à induction plutôt que du gaz, limiter les multiprises, installer des extincteurs)
- Impliquer les habitants dans la démarche : atelier de co-construction des consignes de sécurité, jeu de rôle, affichage fait avec eux.
COMBIEN CA COUTE ?
Nous avons réalisé une simulation des coûts pour un projet d’habitat inclusif avec les caractéristiques suivantes :
- Typologie : colocation
- Nombre d’habitants : 8
- Nombre de chambre : 8
- Surface totale de l’appartement : 300m²
Simulation des coûts (HT) :
- Installation de cloisons ignifuges (135m²) : entre 11 610€ à 20 925€ selon matériaux et fournisseurs
- 8 ferme-portes : entre 1 200€ (ferme-portes simples) 10 290€ (pour des fermes-portes débrayables, asservis à la détection incendie) – pose non comprise
- 12 détecteurs avec module pour interconnexion : entre 240€ et 1 338€ selon les modèles – pose non comprise
- 8 portes coupe-feu : entre 3 200 et 6 800€ (pose comprise)
⚠️ Ces montants représentent le coût total de mise en œuvre, et non un surcoût par rapport à une installation standard
